Rambler's Top100
ИНВЕСТМАРКЕТ
www.investmarket.ru
Пресс-релиз
Опубликован 11.01.2017 17:23
Если не будем гибкими, нас съест первый же кризис

Gatchina Gardens. Если не будем гибкими, нас съест первый же кризис   Весной под Гатчиной начнется реализация масштабного проекта шведских инвесторов Gatchina Gardens. Здесь обещают город-курорт, где помимо жилья и отелей должна появиться обширная инфраструктура для отдыха, лечения, туризма, спорта, развлечений. Изюминкой проекта могут стать водо- и грязелечебницы. Инвестиции только в первый этап оценены в $3 млрд.
На что рассчитывают инициаторы, затевая столь амбициозный проект в кризис, рассказала генеральный директор компании Gatchina Gardens Наталья Осетрова.
– Город-курорт на берегу моря представить легко, но под Гатчиной… Ваш проект по размаху, объему инвестиций и структуре напоминает «Город солнца». Развейте сомнения стороннего наблюдателя.
– Конечно, это не Турция или Египет. Мы говорим об оздоровительном курорте, бальнеологии, качественной туристской инфраструктуре. В ближайшем окружении – Пушкин, Павловск, Гатчина, Стрельна, Петергоф с уникальными памятниками архитектуры. Здесь исторически располагались усадьбы и дачи. И в советское время тут было много детских пансионатов и летних лагерей.
– Что вы вкладываете в понятие «курорт»?
– Для нас аналоги – это Баден-Баден, Карловы Вары, Бат и др. Это место для жизни, восстановления здоровья, плюс рекреационно-историческая инфраструктура. Мы рассчитываем на российских гостей. Только по турам выходного дня мы с вами ежегодно вывозим из России 8 млрд евро (данные Росстата) – в Финляндию, Эстонию, Латвию и Литву. Вот за какие деньги и ресурсы мы боремся.
Хорошая транспортная доступность, в том числе до аэропорта и до бизнес-кварталов вокруг Пулково и в Московском районе, историко-культурные объекты – вот на какие факторы мы опираемся. Сегодня строится Киевское шоссе, которое идет прямо к нам. Его прокладывают под развитие Гатчины как наукограда. Из федерального и регионального бюджетов на развитие этого города идут огромные деньги. У Гатчины есть хорошие шансы стать столицей Ленобласти.
– Но это все туманные перспективы…
– Что значит туманные? Роснефть уже сегодня вкладывает 5 млрд евро в восстановление и реконструкцию Ропшинского дворца – а это был первый бальнеологический курорт, основанный Петром Великим. Почему это место? Потому что есть неучтенный ресурс, о котором мы забыли, – кембрийские и кальцинированые глины. В некоторых странах их добывают на глубине от 600 до 1200 метров, а у нас они практически на поверхности, например, на озере Донцо. С Минздравом и НИИ курортологии РФ мы разрабатываем возможность использования этого потенциала.
– А есть ли экономика у проекта?
– Конечно. Бизнес всегда приходит за прибылью. Это частные инвестиции. И мы формируем разные предложения. Есть направления по инженерно-коммунальной инфраструктуре, недропользованию, spa-отелям, коммерческо-развлекательным объектам.
Мы подготовили территорию, получили все технические условия (от газификации и электроснабжения до IT-инфраструктуры), зарезервировав в полном объеме все необходимые мощности. В каком бы месте ни захотел построить тот или иной объект наш партнер или инвестор, везде уже согласованы централизованные сети. Впоследствии будем зарабатывать в том числе и на инженерной инфраструктуре.
– Будете продавать подготовленные участки?
– Нет. Как застройщики мы формируем пул инвесторов, которые готовы вместе с нами вложиться в конкретный объект. Например, один из них хочет инвестировать в бальнеологический spa-отель на 350 номеров с водным комплексом.
Рынок сегодня сложный и мы не можем делать ставку только на продажу недвижимости. Но зато знаем, что spa-отель заполним без проблем.
– Один отель вы, конечно, заполните. Но у вас 620 га с перспективой расширения до 800…
– Проект будет развиваться поэтапно, у нас гибкая стратегия. Если завтра придет инвестор и захочет вложиться в ипподром, хотя его в проекте нет, мы рассмотрим и этот вариант.
Законодательство Ленобласти позволяет нашим резидентам в сфере туризма получать налоговые льготы на период до 10 лет. Конечно, в каждом конкретном случае это определяет правительство области, но инструмент работает.
– Каковы сроки окупаемости заявленных $3 млрд?
– Возвратность вложений будет обеспечена уже с 2020 года. Наш проект – стратегический, он внесен в схему территориального планирования как объект регионального значения. И все процедуры мы проходим без задержки сроков.
– Собственник проекта – шведский инвестор?
– Да, инвестиционная ГК CastorX Capital, основной инвестор – Ханс-Аке Уггла, очень известный в Швеции бизнесмен с безупречной репутацией.
– Сколько он будет вкладывать?
– Он владеет более 51% акций. Остальные 49% распределяются между 18 инвесторами/группами. Возможно, их будет больше.
– Можете назвать наиболее крупных мажоритарных акционеров?
– Это закрытая информация. Могу сказать, что пул сформирован из «взрослых» людей, которые инвестировали в Россию одними из первых еще в девяностых.
Среди них – известный предприниматель Магнус Исакссон, наш соучредитель, соинвестор и идеолог проекта. У нас сформирован хороший пул из финских игроков. Кстати, они вошли в наш проект, когда начался политический кризис. Их доля – от 1 до 10%. Но даже 1% от самого большого в Европе и России проекта – это весьма серьезные вложения.
– Есть ли россияне среди владельцев 49% акций?
– Нет.
– Но вы говорили, что партнер проекта – крупный российский производитель.
– Да, но не акционер. Основной учредитель, повторюсь, – Ханс-Аке Уггла, который владеет концерном «Мэрх Тим», представленным в 38 странах мира. В России он работает уже более 20 лет, у других акционеров – еще больший опыт в нашей стране.
– Кроме шведов и финнов есть другие иностранцы в составе предприятия?
– Да, немцы. Наши партнеры приходят сюда не для того, чтобы получить контракт, заработать и выйти, а вкладывают «длинные» деньги и только потом начинают зарабатывать.
– Какова роль главы Первой мебельной фабрики Александра Шестакова в проекте? Он будет только мебель поставлять?
– Не только. Его компания «УМ-67» в качестве генподрядчика отвечает за инженерную подготовку территории. Договор с ней – в стадии подписания, но Сбербанк уже согласовал наш выбор. Если два года назад «Сбер» требовал только иностранного генподрядчика с большим опытом, то сегодня его позиция изменилась.
УМ-67 – хорошо зарекомендовавшая себя фирма. Сейчас строит дома на Дибуновской улице, а также отель к ЧМ-2018. Я люблю бывать у Александра Шестакова на производстве. Не у каждой хозяйки на кухне такой порядок, какой у него на фабрике. Это наш генеральный поставщик, мы разработали комплекты мебели для наших апартаментов, скоро запустим в производство.
– Зачем вам дорогой кредит от Сбербанка, если есть иностранные деньги? И сколько выделяет банк?
– Мы стали финалистами конкурса «Регионы – устойчивое развитие», организованного ВТБ и Сбербанком, и имеем возможность получить дополнительные субсидии. Думаю, кредитная ставка будет уменьшена.
Сбербанк – наш стратегический партнер. Он участвует в развитии всей территории, но кредит разбит на этапы, лимит каждого – 7 млрд рублей. На первый этап мы берем 3 млрд.
– А сколько всего этапов?
– В первой очереди (118 га) будет девять этапов, или парков, как мы их называем. Строим первый парк, потом интегрируем его со вторым и т.д.
– Сколько Сбербанк выделяет на 118 га?
– 70% от суммы, необходимой на реализацию каждого парка. При этом доходы от каждого этапа мы реинвестируем в последующие. Однако это будет зависеть от наших партнеров и инвесторов: до какой стадии они захотят реинвестировать, а когда начать возврат средств.
– То есть если проект провалится, актив перейдет банку?
– У Сбербанка, как и у любого банка, нет задачи забрать землю, ему нужно вернуть его деньги. И как только мы возвращаем определенную часть кредита, актив уходит из-под залога. Для банка есть еще одна важная составляющая проекта – ипотечная программа, которая включает и меблировку квартир (мы с банком первые разработали и предложили такой продукт на рынок).
– Реинвестиции пойдут от продажи недвижимости?
– Да, а дальше – и от продажи услуг, в том числе коммунальных.
– Зачем в проекте два гольф-поля чемпионского уровня?
– Этот вопрос задают не только журналисты, но и инвестиционный совет. Но мы не собираемся строить сразу два поля. Если первое не будет задействовано, то зачем второе? Раньше компания называлась «Гатчинская гольф-деревня». Когда вносили изменения в концепцию, решили сделать более массовый продукт. Ставить только на гольф – неразумно, во всем должен быть здоровый баланс.
План поэтапного освоения 620 га рассчитан на 12 лет, 800 га – на 15. Но если через пять лет жизнь покажет, что требуется нечто иное, мы выйдем на правительство и скорректируем концепцию.
Вкладывая большие деньги, безусловно, думаем о рисках. Если не будет гибкой концепции, нас съест первый же кризис.
– Специалисты утверждают, что затраты на гольф либо окупаются очень долго, либо совсем не окупаются.
– Так и есть. О какой-то рентабельности можно рассуждать только в случае поддержки правительства. Насколько это реально, не берусь судить. Пока закладываем эти затраты на объекты недвижимости, которые идут на продажу. У нас утвержден генплан на 118 га. В его рамках под жилье и коммерцию отведено 42 га, под парки – 40 га, остальное – тротуары, велодорожки, парковки и дороги. Вот этот баланс останется неизменным. Плотность застройки – самая минимальная по нормативам (от 0, 4).
– Сколько всего жилья может быть на 620 га и сколько в первой очереди?
– Под застройку пойдет не более 300 га, где может появиться порядка 800 000 кв.м малоэтажного (3-4 уровня) жилья, в том числе и небольшой объем spa- и гольф-резиденций.
В первой очереди будет около 280 000 кв.м жилья, включая резиденцию «Золотой возраст» и жилой квартал для людей с ограниченными возможностями, а также четыре детских сада и школа на 640 мест.
Но рынок может скорректировать проект. Мы ориентируемся только на пессимистические сценарии, чтобы потом не выглядеть бледно перед инвесторами.
– Что за резиденция «Золотой возраст»?
– Это адаптивный квартал с домами для старшего поколения, для людей, утративших здоровье, для семей, которым нужна регулярная медицинская помощь. В резиденцию входят пансионат, небольшие таун-хаузы и многоквартирные дома. Комплекс спроектирован так, чтобы сотрудники пансионата могли быстро прийти на помощь.
– Какого уровня будет жилье и почем собираетесь его продавать?
– Ориентируемся на «комфорт-плюс» и бизнес-класс. Возможно, будет немного элитных объектов на следующем этапе. Стоимость – от 100 000 до 130 000 рублей за кв.м, с меблировкой – дороже. Цена будет расти по мере развития объектов туристической инфраструктуры.
Единое пространство для гостей и жителей курорта – парки, где появятся игровые комплексы для детей, а также туристско-рекреационная зона вдоль реки – своеобразный Диснейлэнд. Здесь будут пляжи, спортивные площадки, променад, рестораны, развлекательные комплексы со spa-центром, медийный город и пр. Также запланированы пешеходно-велосипедные дорожки протяженностью около 18 км. Они не пересекаются с автомобильными дорогами на одном уровне.
– Кто разрабатывал архитектурную концепцию?
– Магнус Исакссон и шведско-польская группа, адаптируют документацию специалисты нашего департамента проектирования.
– Вы уже два года на площадке, что сделано на сегодня?
– Сдана в госэкспертизу документация по всем объектам на 118 га, включая сети и дороги. В декабре получили первое положительное заключение госэкспертизы Ленобласти на строительство инженерной инфраструктуры, в конце марта начнем прокладывать коммуникации.
Решили сложнейшую для региона задачу с водоснабжением – получили лицензию на недропользование. Более 1, 5 лет вели изыскания, бурили скважины на глубину до 123 метров и доказали, что необходимый объем воды будет обеспечен. Организовали собственный «Водоканал» с заявленным объемом 10 000 кубометров воды (на территорию 620 га). Очень переживали за качество воды, но она оказалась хорошей.
Кроме того, получили лицензию на добычу термальной воды с глубины 640 м. Будем использовать ее в бальнеологических целях в spa-отелях и резиденции «Золотой возраст», часть пойдет на бутилирование.
Три года проводили изыскания с НИИ курортологии – весь курортологический ресурс подтвержден. А тот факт, что по ионизации воздуха наша территория оказалась на одном уровне с лучшими курортами России, даже для меня стал неожиданностью. Для получения статуса курорта оформили всю документацию, Минздрав РФ выдал нужные заключения.
Также мы подписали договор с РЖД на электрификацию всей территории (12 МВ). В нашем случае это самый надежный поставщик электричества.
– Когда начнется строительство домов?
– В апреле – первые два парка, к августу 2018-го планируем сдать один, а в ноябре – второй. К 2018-му будут работать все инженерные коммуникации.
– Какие объекты коммерческой недвижимости предусмотрены в первой очереди?
– Рестораны, spa-отель с водным комплексом площадью 5000-6000 кв.м и гостиница на 120 номеров недалеко от железнодорожной станции Деревня Красницы. С РЖД ведем переговоры о запуске сюда модернизированных поездов типа «Ласточка» с Витебского вокзала.
– Будут ли апартаменты для сдачи в аренду?
– Формально апартаментов у нас нет, только жилье и гостиницы. Но часть домов мы будем предлагать покупателям как доходные. Они будут работать как апарт-отели с круглогодичным пребыванием. Этими домами будет управлять шведская УК, а для spa-отелей привлечем международных операторов.


Если не будем гибкими, нас съест первый же кризис

Ссылка по теме пресс-релиза: nsp.ru/interview/298-esli-ne-budem-gibkimi-nas-sest-pervyi-zhe-krizis

Ньюсмейкер: Gatchina Gardens
Сайт: gatchinagardens.ru

Контакты по теме пресс-релиза:
E-mail: gatchina_gardens@mail.ru
Телефон: 8(812)374-90-90

Реклама